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부동산전문변호사,
재산과 권리를 지키는 전략부터 다릅니다
법무법인 YK 부동산·건설센터 · 박찬 대표변호사(부장판사 역임) · 상담 1555-7472
부동산·건설 분쟁은 업무분야만 12가지에 이를 만큼 종류가 다양합니다. 보증금을 못 받은 임차인과 공사대금을 못 받은 시공사, 사기로 빼앗긴 등기를 되찾으려는 소유자는 전혀 다른 절차와 전략이 필요합니다. 내 사건이 어느 유형에 해당하는지부터 정확히 짚는 것이 대응의 출발점입니다.
이 글은 부동산 분쟁 4가지 유형 → 임대차·건물인도 → 공사대금·하자보수 → 등기·소유권 분쟁 → 재개발·수용보상 → 실제 사례 → 진행 절차 → 구성원 소개 → 오시는 길 순서로 정리했습니다.
CONTENTS
01. CASE TYPE
부동산전문변호사, 사건 유형 4가지부터 구분하세요
법무법인 YK 부동산·건설센터는 건물인도, 공사대금, 등기경매, 보증금, 분양대금, 소유권이전등기말소, 수용보상, 임대차, 재개발·재건축, 점유이전금지가처분, 하자보수 등 12개 세부 분야를 다룹니다. 크게 보면 아래 네 갈래로 정리됩니다.
① 임대차·점유 | 보증금, 임대차, 건물인도, 점유이전금지가처분처럼 빌리고 빌려준 부동산을 둘러싼 분쟁입니다. |
② 공사·시공 | 공사대금, 하자보수처럼 짓고 고치는 과정에서 생기는 분쟁입니다. |
③ 등기·소유권 | 소유권이전등기말소, 등기경매처럼 권리관계 자체를 다투는 분쟁입니다. |
④ 개발·보상 | 재개발·재건축, 수용보상, 분양대금처럼 개발 사업과 맞물린 분쟁입니다. |
그래서 변호사를 찾으실 때 내 사건 유형을 실제로 다뤄 본 사건팀을 꾸려 주는지를 확인해 보시길 권해 드립니다.
02. LEASE
임대차 · 건물인도 — 보증금과 명도
임차인 입장에서는 보증금을 돌려받는 것이, 임대인 입장에서는 건물을 되찾는 것이 핵심 목표입니다.
보증금 반환 | 임대차 기간이 끝났는데도 반환받지 못한 경우, 임차권등기명령으로 대항력을 유지하면서 반환을 압박하는 방법을 함께 검토합니다. 주택도시보증공사(HUG) 보증이 걸린 경우 만료 시점 전에 신속한 조치가 필요합니다. |
건물인도(명도) | 2기 이상 월세 연체 등 계약 해지 사유가 충족되면 해지 의사를 명확히 전달한 뒤, 자진 인도가 안 될 경우 건물인도 청구 소송으로 강제집행까지 나아갑니다. |
점유이전금지가처분 | 명도소송 중 제3자에게 점유가 넘어가면 강제집행이 불가능해질 수 있어, 소송과 함께 신청해 점유자의 지위를 소송 결과가 나올 때까지 묶어 두는 보전수단입니다. |
필수 절차는 아니지만, 점유이전금지가처분을 함께 신청해 두면 이후 승소했을 때 강제집행이 훨씬 원활하게 진행됩니다.
03. CONSTRUCTION
공사대금 · 하자보수는 별개의 채권입니다
공사를 마치고 건물까지 인도했는데도 도급인이 하자를 이유로 잔금을 미루는 경우가 많습니다. 하지만 하자보수에 갈음한 손해배상청구권과 공사대금 채권은 법적으로 별개입니다.
✔ 하자가 경미하고 전체 공사대금 대비 비율이 낮다면, 공사대금 청구 소송을 통해 하자 상당액을 공제한 나머지 잔금 지급을 구할 수 있습니다
✔ 계약서가 없더라도 현장 지시와 선진행 관행이 확인되면 묵시적 도급계약 성립을 입증해 추가 공사대금을 인정받을 수 있습니다
✔ 도급인이 하자보수를 명목으로 악의적으로 잔금을 지급하지 않는 경우 가압류 등 보전처분을 함께 검토할 수 있습니다
04. TITLE DISPUTE
등기 · 소유권 분쟁
소유권이전등기말소 | 사기나 기망으로 명의가 부당하게 이전된 경우 등기 회복을 청구하는 소송입니다. 계약서, 대금 지급 내역, 기망 정황이 담긴 대화 기록, 등기부등본 변경 이력이 핵심 증거입니다. 제3자가 선의로 명의를 넘겨받았다면 말소가 어려울 수 있어 사전 검토가 필요합니다. |
등기경매 인도 | 경매로 낙찰받은 부동산의 점유를 전 소유자가 폭력적으로 방해하는 경우, 집행관의 인도명령·강제집행과 함께 경찰 협조를 요청할 수 있습니다. 폭력·위협 행위는 별도의 형사처벌 대상이 됩니다. |
05. REDEVELOPMENT
재개발·재건축과 수용보상
개발 사업과 맞물린 분쟁도 함께 다룹니다.
재개발·재건축
조합원 지위, 분담금, 이주 관련 분쟁을 다룹니다.
수용보상
공익사업으로 토지가 수용될 때 정당한 보상금을 받기 위한 절차를 지원합니다.
분양대금 반환
분양 당시 광고·설명과 실제 시공이 계약의 본질적 내용을 해칠 만큼 다르다면, 허위·과장 광고를 근거로 분양계약 해제와 대금 반환을 구할 수 있습니다.
06. CASE
실제 사례로 보는 쟁점
민간임대주택법 적용 분쟁 · 전부승소
부칙 해석이 쟁점이 된 사건에서 임대차상 권리를 인정받았습니다.
하자보수 손해배상 · 승소
주택 하자로 인한 보수비용 손해를 입증해 승소했습니다.
건물명도 청구이의 · 기각
화해조서상 반환의무와 강제집행의 정당성을 입증해 상대방의 청구이의를 기각시켰습니다.
추가 공사대금 · 전부승소
서면 없이 이뤄진 현장 지시와 선진행 관행을 근거로 묵시적 도급계약 성립을 입증했습니다.
이 외에도 전 남자친구에게 명의를 빌려주었다가 거액의 임대료를 청구받은 사건에서 전부 승소하거나, 불법하도급 공사대금 청구 소송에서 계약관계 없는 제3자의 청구임을 밝혀 원만히 종결한 사례가 있습니다. 위 사례는 YK가 다룬 업무사례와 의뢰인 후기를 소개한 것이며, 실제 결과는 개별 사건의 증거관계에 따라 달라집니다.
07. PROCESS
상담부터 강제집행까지 4단계
1. 심층 면담·사건 진단 | 부동산·건설 전문 변호사와 심층 상담으로 사실관계를 파악합니다. |
2. 담당 사건팀 구성 | 유사 사건 경험이 있거나 해당 분야에 강점 있는 변호사들로 팀을 꾸립니다. |
3. 사건 수행 | 증거 검토, 서면 작성, 재판 출석 등 전략을 수립하고 실행합니다. |
4. 종결 및 강제집행 | 판결 이후 강제집행 등 실제 권리 회복을 위한 절차까지 지원합니다. |
08. TEAM
YK 부동산·건설센터 구성원
박찬 대표변호사
부장판사 역임 · 판사 역임
변민선 변호사
김인중 변호사
이민우 변호사
09. LOCATION
오시는 길
전국 31개 사무소 어디서든 부동산·건설 상담을 받으실 수 있습니다.
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10. FAQ
부동산전문변호사 자주 묻는 질문
Q. 세입자가 월세를 2기 이상 연체했는데 바로 내보낼 수 있나요?
A. 계약 해지 요건이 충족되면 해지 의사를 명확히 전달해야 하며, 그래도 자진 인도하지 않으면 건물인도 청구 소송과 강제집행 절차로 나아가야 합니다. 연체 임대료와 지연손해금도 함께 청구할 수 있습니다.
Q. 하자가 있다는 이유로 공사잔금을 전혀 못 받고 있습니다.
A. 하자보수청구권과 공사대금채권은 별개이므로, 하자가 경미하다면 하자 상당액만 공제하고 나머지 잔금 지급을 구하는 공사대금 청구 소송을 검토할 수 있습니다.
Q. 명도소송 중인데 점유이전금지가처분을 꼭 해야 하나요?
A. 반드시 해야 하는 절차는 아니지만, 소송 중 제3자에게 점유가 넘어가면 강제집행이 불가능해질 수 있어 실무상 함께 신청하는 경우가 많습니다.
Q. 경매로 낙찰받았는데 전 소유자가 인도를 폭력으로 막습니다.
A. 집행관을 통한 인도명령·강제집행과 함께 경찰 협조를 요청할 수 있으며, 폭력·위협 행위는 형사처벌 대상이 될 수 있어 현장에서 즉시 신고하는 것이 필요합니다.
Q. 분양 광고와 실제 건물이 다른데 계약을 해제할 수 있나요?
A. 차이가 계약의 본질적 내용을 해칠 정도로 중대하다면 허위·과장 광고를 근거로 해제와 대금 반환을 구할 수 있습니다. 다만 사회통념상 허용되는 수준인지는 개별 사안별로 법원이 판단합니다.
11. CLOSING
부동산전문변호사, 이런 기준으로 찾으세요
변호사를 고르실 때는 내 사건 유형을 정확히 짚어 주고, 소송뿐 아니라 보전처분과 강제집행까지 함께 설계해 주는지를 확인해 보시는 편이 도움이 됩니다. 법무법인 YK 부동산·건설센터는 판사 출신 박찬 대표변호사를 비롯한 변호사들이 12개 세부 분야를 다루며, 상담부터 강제집행까지 전 과정을 함께합니다.
CONSULTATION
내 사건 유형부터 정확히 확인하세요
법무법인 YK 부동산·건설센터가 유형별 전략을 함께 세워 드립니다.
결과는 사건의 증거관계와 법리에 따라 달라질 수 있습니다.
사건의 결과(승소, 반환, 집행 가능 여부 등)는 개별 사건의 증거관계와 법리, 법원의 판단에 따라 달라지며, 이 글은 특정 결과를 보장하지 않습니다.